Vendeu a casa, alienou ações ou trocou criptomoedas e agora precisa de declarar as mais-valias no IRS? Este guia extenso explica tudo: enquadramento legal, cálculo do ganho tributável, aplicação de coeficientes de inflação, reinvestimento em habitação própria para isenção, preenchimento do Anexo G ou Anexo G1, e erros a evitar.
Conteúdo
O Que São Mais-Valias?
Mais-valia é o ganho obtido quando vendes um bem por valor superior ao custo de aquisição. O Código do IRS (CIRS) trata estas situações na Categoria G (Incrementos Patrimoniais), com regras específicas para:
- Imóveis — venda de terreno, apartamento ou moradia.
- Instrumentos financeiros — ações, obrigações, fundos.
- Criptomoedas — tributáveis se detidas < 365 dias (desde 2023).
- Outros ativos — quotas, direitos de Autor, etc.
Mais-Valias Imobiliárias
Cálculo do Ganho Tributável
Mais-valia = Valor de realização − (Valor de aquisição × coeficiente de inflação) − Despesas dedutíveis
- Valor de realização — preço de venda constante na escritura.
- Valor de aquisição — preço de compra + IMT + IS + escrituras.
- Coeficiente de inflação — tabela anual (Portaria n.º 374/2023 define 1,10 para 2005, 1,03 para 2015, etc.).
- Despesas dedutíveis — melhorias nos últimos 12 anos, comissão de agência, certificado energético.
Apenas 50 % da mais-valia entra no rendimento colectável se fores residente em Portugal.
Reinvestimento em Habitação Própria
Podes isentar totalmente a mais-valia se:
- O imóvel vendido era habitação própria e permanente.
- Reinveste o montante de realização em nova habitação própria até 36 meses após a venda (ou 24 meses antes).
Declara-se no Anexo G1 (campo 500 a 509) para aplicação da isenção.
Exemplo: Vendeste casa por 250 000 €, custo corrigido 150 000 € ⇒ ganho 100 000 €. Reinveste 250 000 € na nova casa — mais-valia isenta.
Imóveis Herdados
Valor de aquisição = valor patrimonial tributário à data da herança (ou valor de partilha). Mesmo que tenhas herdado há décadas, aplica-se coeficiente de inflação desde esse ano.
Mais-Valias de Ações e Obrigações
Regime Geral
- Ganho = Preço de venda − (Preço de compra + comissões de corretagem).
- Podes optar pela taxa liberatória de 28 % (não englobar) ou englobamento se a tua taxa marginal for inferior.
Como Preencher o Anexo G
- Quadro 9:
- Coluna 401 — valor de realização total.
- Coluna 402 — valor de aquisição + despesas.
- Coluna 408 — ganho apurado.
- Se tens várias transações, usa excel da AT para importação.
Mais-Valias de Criptomoedas
Novas Regras (desde 2023)
- Lucros de cripto detidas < 365 dias: tributadas a 28 % (ou englobamento).
- Detidas ≥ 365 dias: isentas.
- Trocas cripto→cripto não são tributáveis; a tributação ocorre quando convertes em EUR ou outro ativo.
Declaração
Preenche Anexo G, quadro 4B, indicando:
- Valor de realização (saída em euros ou valor justo).
- Valor de aquisição.
- Data de compra e venda para comprovar prazo.
Algumas corretoras fornecem ficheiro CSV; importa no template da AT para evitar erros.
Passo a Passo: Preencher Anexo G e G1
- No Modelo 3, selecciona o Anexo G (e G1 se houver reinvestimento).
- Secção «Identificação» puxa dados automaticamente.
- Preenche quadro correspondente:
- Quadro 4 – cripto;
- Quadro 5 – quotas;
- Quadro 6 – outros valores mobiliários;
- Quadro 9 – ações.
- Verifica coeficiente de inflação (tabela actualizada na Portaria).
- Simula; o portal calcula imposto ou ganho isento.
Guardas comprovativos (escritura, faturas de obras, extratos de corretora) durante 10 anos para eventual auditoria.
Despesas Dedutíveis Permitidas
- Imóveis: IMT, IS, escritura, mediação, obras de melhoria (até 12 anos), certificado energético.
- Ações: comissões de corretagem, tarifas da bolsa.
- Cripto: taxas de plataforma na venda.
Guarda faturas com NIF para justificar perante a AT.
Erros Comuns e Como Evitar
- Confundir “valor patrimonial” com “valor de aquisição” — pode inflacionar o ganho.
- Não aplicar coeficiente de inflação: pagas mais imposto.
- Omitir comissão imobiliária — perdes dedução.
- Esquecer G1 no reinvestimento — perdes isenção.
- Declarar cripto isenta (>365 dias) no Anexo G — gera imposto indevido.
Prazos e Multas
- Entrega Modelo 3: 1 Abril – 30 Junho.
- Coima por omissão: 150 € – 3 750 €.
- Juros compensatórios: se não declaras e a AT detecta, cobra imposto + juros + multa.
Se esqueceste declarar, submete declaração de substituição até 31 Dezembro para minimizar coima.
Estratégias de Planeamento Fiscal
Reinvestir Habitação Própria
Venda tua residência principal, reinveste no prazo — isentas 100 %.
Diferir Venda de Ações
Adia a venda para ano com rendimento baixo para beneficiar de englobamento.
Segurar Cripto > 365 dias
Manter criptomoeda por mais de um ano evita tributação.
Declarar mais-valias no IRS exige atenção, mas não é um bicho-de-sete-cabeças. Segue estes passos:
- Apura o ganho: venda − custo actualizado − despesas.
- Aplica coeficientes de inflação aos imóveis.
- Verifica se tens direito a isenção por reinvestimento.
- Preenche Anexo G (e G1 se aplicável).
- Guarda documentos por 10 anos.
Se o processo parecer complexo, considera ajuda profissional; o custo pode ser menor que a coima por erro. Para preencher a declaração completa sem contabilista, segue o nosso guia de IRS passo a passo. Boas vendas — e impostos em dia!